El modelo hipotecario español está bajo revisión. Una subcomisión del área de Vivienda del Congreso de los Diputados debate estos días las modificaciones que podrían mejorar el modelo de concesión de crédito para la compra de viviendas. Entre las propuestas se encuentra imponer la entrega del inmueble como único requisito para saldar la deuda hipotecaria, frente a la normativa actual, que obliga al deudor a seguir pagando la diferencia con todos sus bienes presentes y futuros.
La propuesta de imponer la dación en pago podría acabar cuajando ante la renovada presión social de grupos como el 15-M. Más, cuando la campaña electoral parece haber comenzado ya. Por el momento, el Gobierno ya ha dado algunos pasos para suavizar la legislación hipotecaria de cara a las familias.
En primer lugar, el Consejo de Ministros elevó la renta inembargable a una familia en caso de embargo de su vivienda. El montante mensual que se blinda pasa de ser de 641 a 961 euros (150% del salario mínimo interprofesional), y aumenta hasta 1.300 euros, en el caso de familias con dos personas sin ingresos al cargo.
En la Asociación Hipotecaria Española (AHE), que reúne a las principales entidades de crédito, no parece preocupar este cambio, pues asumen que solo supone ampliar el plazo en el que se cobrará. Menos convencidos se muestran sobre la otra gran medida aprobada por el Ejecutivo. En caso de ejecución hipotecaria, la vivienda del embargado pasa a subasta pública, que si queda desierta puede ser adquirida por la entidad acreedora al 50% de su valor de tasación. Un porcentaje que acaba de ser elevado al 60%.
Si estudiamos la medida, nos damos cuenta que es perfectamente asumible por las entidades financieras.Si suponemos un escenario de depreciación del 20% en el precio de la vivienda. Si su valor hoy es del 80% del que tenían y se supone que la mayoría de créditos concedidos no superaban el 80% de su valor, ya sólo la entrega del inmueble debería bastar para saldar la deuda hipotecaria.
El problema de base es la falta de afluencia en torno a estas subastas que se desarrollan en una "virtual semiclandestinidad", según el colegio de registradores, por lo que es casi siempre la entidad acreedora quien se adjudica la casa por el porcentaje mínimo. Para tratar de facilitar el acceso, el Gobierno ha rebajado la cuantía que hay que consignar para pujar, del 30% al 20% del valor del inmueble. Esta medida no creo que haga que los particulares pujen más y accedan a la subasta de viviendas. Quizá resultaría más eficaz que hubiera acceso on line a través de Internet a las subastas de inmuebles para que los particulares pudieran adquirirlas.
Una solución como la dación en pago apoyada unánimamente por los usuarios de la banca, los comsumidores, algunos partidos políticos y muchos de los ciudadadanos de este país debería estudiarse en profundidad y evitaría muchas de las situaciones injustas que se producen hoy en día.
Para la patronal de los bancos, la entrega del piso como única condición para saldar la deuda "podría excluir en el futuro a amplias capas de la población del acceso al crédito hipotecario". Según el informe de Oliver Wyman, que refrenda la posición de la patronal, dicha modificación, aplicada retroactivamente, podría llegar a reducir un 10% la concesión de créditos a la vivienda, elevaría la tasa de mora del 2,4% al 8%, llevaría a bancos y cajas a absorber 400.000 viviendas más en balance, obligando a recabar capital adicional por 4.000 millones y generando pérdidas por una cantidad similar.
La AEB cree que que si la dación en pago tuviera carácter retroactivo generaría solicitudes de dación en pago en cadena, para dejar la vivienda que se está pagando y meterse en otra más barata. Pero la realidad es que dejarían de pagar, los que no pueden pagar tampoco en el sistema actual. Desde la central admiten, sin embargo, que sería posible buscar un camino intermedio, como marcar en el 80% del valor de la vivienda el precio mínimo por el que se la puede adjudicar la entidad acreedora.
Las cifras resumen se pueden desglosar de la siguiente manera:
- 150 euros podría elevarse la cuota mensual de una hipoteca media si se aprueba la dación en pago con efecto retroactivo, según el informe de impacto que maneja la patronal española bancaria.
- 4.000 millones de euros es el capital adicional que necesitarían las entidades, si se aprueba la entrega de llaves como pago único.
- 8% es el porcentaje que podría alcanzar la mora hipotecaria si se aprueba la dación retroactivamente.
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