La nueva ley que regula el alquiler modifica
parcialmente la ley de arrendamientos urbanos 29/1994.
Así es recomendable
que los nuevos contratos que se realicen a partir de hoy recojan esos
cambios normativos.
El nuevo contrato de alquiler, refuerza la libertad de pactos, priorizando la voluntad de las partes y modificando la duración mínima del contrato de alquiler, reduciéndose de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita.
También prevé, la recuperación del inmueble por el arrendador en el caso de darse varios supuestos, sin necesidad de manifestarlo expresamente en el contrato, y al arrendatario se le concede la posibilidad de desistir del contrato
en cualquier momento una vez hayan transcurrido al menos 6 meses y lo
comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días,
pudiendo pactarse una indemnización para este caso de un mes de alquiler por año reduciéndose proporcionalmente al tiempo cumplido en el arrendamiento.
Otro aspecto que otorga mayor seguridad jurídica es que la nueva ley establece que por un lado, los
arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir
efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho, y que
por el otro el tercero adquirente de una vivienda que reúna los
requisitos del artículo 34 de la ley hipotecaria, no pueda resultar
perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito.
Otro punto destacado es la creación de un un registro de sentencias firmes de impagos de rentas de
alquiler y se modifican algunos artículos de la ley de enjuiciamiento
civil, relativos a los procedimientos de desahucio que pueden realizarse en un plazo de 10 días hábiles dándose una serie de requisitos. En particular, se
vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado
(arrendatario), es decir que bastará con no atender el requerimiento de
pago o no comparecer para oponerse o allanarse. En esta circunstancia,
el secretario judicial dictará un decreto dando por terminado el juicio y
producirá el lanzamiento del arrendatario.
También la ley 4/2013, excluye del ámbito de aplicación de la ley de arrendamientos urbanos a los pisos para uso turístico,
para que puedan ser regulados por la normativa sectorial específica o,
en su defecto se les aplique el régimen de los arrendamientos de
temporada, que no sufre modificación alguna.
Hay que tener en cuenta la aplicación temporal de la nueva ley. Los contratos de arrendamientos sometidos a la ley
29/1994 de 24 de noviembre celebrados con anterioridad a la entrada en
vigor de la ley 4/2013, continuarán rigiéndose por lo establecido en el
régimen jurídico que les era de aplicación, salvo que las partes pacten expresamente lo contrario.
Os dejo un enlace a la página oficial del BOE donde se publica la Ley 4/2013 del 4 de Junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas.
http://www.boe.es/boe/dias/2013/06/05/pdfs/BOE-A-2013-5941.pdf
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