Los arrendamientos para uso distinto a la vivienda (actividad industrial, comercial, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente), vienen regulados por el Título III de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
Sus principales características son:
* Se rigen por la voluntad de las partes plasmadas en el correspondiente contrato y en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de Ley. Ello otorga a las partes plena libertad a la hora de pactar las cláusulas del contrato, lo que incrementa la importancia del mismo y puede hacer recomendable recurrir a un abogado.
* Renta: Es la que acuerden libremente las partes.
* Fianza: De dos meses.
* Duración: Dada la voluntad de permanencia que tiene todo negocio que funcione, lo normal es que la duración supere el mínimo legal de 5 años y se extienda hasta los 15 o 20 años, sobre todo cuando la actividad exige que el inquilino afronte cuantiosas inversiones.
* Cesión y subarriendo: El inquilino puede acordarlo libremente pero en el plazo de un mes deberá notificárselo al propietario, que tiene derecho a un incremento de la renta del 10% si sólo se ve afectada una parte del local o del 20% si afecta a todo el local.
* Obras de conservación y mejora: Las obras de mantenimiento estructural correrán a cargo del propietario mientras que las pequeñas reparaciones fruto del uso del local correrán a cargo del inquilino. Por otra parte, el arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente retrasarse hasta la conclusión del arrendamiento. Si las obras a cargo del propietario durasen más de 20 días, el inquilino tendrá derecho a una reducción proporcional de la renta.
* Derecho de adquisición preferente: El inquilino tendrá un derecho de tanteo durante 30 días en el caso de que el propietario decidiera vender el local a un tercero.
* Indemnización por extinción de contrato: Transcurrida la duración del contrato y en el caso de que el inquilino quisiera continuar y lo hubiese avisado por escrito con 4 meses de antelación, tendrá derecho a las siguientes indemnizaciones si el propietario decidiera rescindir el contrato:
1. Gastos de traslado e indemnización por pérdida de clientes (6 meses) en el caso de que el inquilino se traslade a otro local para continuar con su actividad.
2. Un mes de renta por cada año transcurrido de contrato, con un máximo de 18, en el caso de que el propietario o un tercero continuen con la misma actividad en el local en los 6 meses siguientes.
La Licencia de Apertura de Establecimiento
Es un permiso del Ayuntamiento para que en un local se puede ejercer una actividad económica. Normalmente tendrás que acudir a tramitarlo al Departamento de Urbanismo.
El coste de la licencia de apertura se calcula para cada local teniendo en cuenta tres factores: relevancia comercial de la calle, tamaño del local y tipo de actividad.
Hay dos tipos de actividades:
Inocuas, que son aquellas que no generan molestias, impacto medioambiental ni riesgo para bienes o personas, y actividades calificadas, que son aquellas consideradas como molestas, insalubres, nocivas y/o peligrosas. (hostelería, actividades industriales, determinados comercios y servicios).
El coste del permiso municipal de las actividades calificadas es mayor, así como el nº de requisitos administrativos, incluyendo la necesidad de presentar un proyecto técnico firmado por un técnico autorizado. (perito, arquitecto técnico, ingeniero o similar).
Con muchos Ayuntamientos, dada la demora en la aprobación de licencias, quizás te interese empezar a funcionar una vez que hayas presentado la solicitud, eso sí, habiéndote asegurado de que cumples todos los requisitos necesarios para tu actividad, ya que de lo contrario te verás obligado a cerrar o subsanar las deficiencias detectadas, pudiendo tener que pagar alguna multa.
La Licencia de Obras
Necesitarás este permiso municipal, concedido por el Departamento de Urbanismo, si vas a realizar obras en tu local, oficina o nave. La licencia será de obra menor o mayor dependiendo de la envergadura del proyecto, lo que influirá en la cuantía de las tasas a pagar. En el caso de las obras mayores tendrás que presentar un proyecto técnico firmado y visado por un perito o arquitecto técnico autorizado.
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